返回首页 > 您现在的位置: 我爱厦门 > 资讯杂谈 > 正文

青岛PK厦门,相似的城市不同的房价命!

发布日期:2017/3/6 13:01:15 浏览:489

青岛PK厦门,相似的城市不同的房价命!

地产八卦女

摘要

上次写了《成都房价,谁把你遗忘》,个人觉得,成都很有可能成为西部第一个高房价城市。这一次说说青岛和厦门。为什么把这两个城市放在一块呢?因为这两个城市,非常相像,是绝无仅有的城市双胞胎。

文/全景网《WE言堂》专栏特约地产八卦女

青岛-厦门

青岛和厦门,中国罕见的城市双胞胎,为何房价却区别那么大?

1、两个无比相似的中国城市

上次写了《成都房价,谁把你遗忘》,个人觉得,成都很有可能成为西部第一个高房价城市。

这一次说说青岛和厦门。为什么把这两个城市放在一块呢?因为这两个城市,非常相像,是绝无仅有的城市双胞胎。

比如说,从城市等级和知名度来说,厦门和青岛都是副省级城市,都是国家社会与经济发展计划单列市,然而,这两个城市却拥有比省会城市(福建福州,山东济南)还高的知名度,在最近的国家中心城市评选中更是齐齐上榜,成为中国仅有的两个非省会“国家中心城市”,依靠各自省份发达的地域经济,都被列为中国最具幸福感城市。(在这一点上,青岛仅缺少厦门的经济特区地位)

再比如说,在地理位置和城市定位层面,厦门和青岛都是重要的港口及滨海旅游城市。青岛面向日韩,厦门面向台湾和东南亚;青岛以帆船运动闻名中国,厦门以马拉松运动领秀东方;许多游客慕名而来,因为就连旅游资源都是相近的:在海景方面,厦门有鼓浪屿,青岛有崂山、小青岛(琴岛),在鼓浪屿看海听涛的意境,与在小青岛“琴屿飘灯”的意境极其相似;在建筑古迹方面,厦门鼓浪屿、青岛八大关都有欧陆建筑群,且都有类似“红屋顶”的城市识别色,甚至都有一个来自明清时期的古炮台(厦门胡里山炮台和青岛山炮台)。

青岛-厦门

△图为厦门鼓浪屿

青岛-厦门

△图为青岛八大关

再比如,从文化底蕴和教育资源来说,厦门和青岛都具有深厚的文化底蕴。厦门有陈嘉庚、林巧稚等历史名人,青岛有沈从文、闻一多等名人故居。厦门有厦门大学等23所大学(985高校1所,211高校1所),青岛有青岛大学、中国海洋大学等27所大学(985高校2所,211高校4所),均可谓育人无数,每年为城市的发展输送了诸多人才。

房价层面,青岛与厦门由于都是地底基础均为石质,海景房的价格一般远超市内(上海因为地底基础属于冲积平原,海岸线均为泥巴滩涂,所以几乎没有海景房一说)。

但不同的是厦门以厦门岛(思明区、湖里区)为核心,准确来说以厦门岛筼筜湖为核心,房价层层向内陆散开;而青岛以胶东半岛的海岸线为中心,由于此处自然人文资源过于集中,连稍远处的李沧区都不能惠及,更不用说胶州、即墨等远郊市县,因此被青岛人自嘲为“镶着金边的抹布”。

青岛-厦门

厦门房价六环图

青岛-厦门

△青岛房价地图

此外,青岛和厦门也是各自省域房企的发源地,如厦门就有建发,特房,特工,海投,禹州,大唐,厦航,东区,古龙,杏林建设,联发等房企,数量之多,实力之强,全国罕见;青岛拥有海尔地产、海信地产、银盛泰、和达集团等,实力稍弱,但也开始辐射到济南甚至全国。

2、房价飙涨的原动力

作为各自省内的经济和旅游中心,青岛和厦门都受到了自己省份人的青睐:山东人都想在青岛买房,福建人都想在厦门买房。这是这两个城市房价在2016年出现上涨的原动力,但发展起点和发展条件的不一样,导致厦门和青岛的房价曲线有天渊之别。

青岛-厦门

△2017全球房价指数表(数据来源于胡润研究院)

根据胡润研究院提供的这份数据显示,厦门在2016年获得全球第二高的暴涨幅度,而青岛的涨幅甚至不及长沙,仅位居第31名,且均价更是只有厦门的一半。

青岛-厦门

△厦门房价从2015年3月开始上涨,截止到目前,均价已达4万2,岛内均价更是堪比深圳。(深圳均价也不过5万上下,厦门思明区房价甚至可以比肩深圳福田区)

青岛-厦门

△青岛方面从2015年11月才开始向上微调,截止到目前,平均房价仅上涨了3000左右,相对厦门几近微不足道。

尽管青岛的总面积比厦门大(青岛全市总面积为10654平方公里,厦门总面积1700平方公里),但市区面积其实与厦门不相上下,甚至更小一些。

而根据最新的GDP数据,青岛经济发达程度要高厦门太多:根据2016年最新的城市GDP数据,青岛是拥有万亿GDP的最后一个城市,而厦门仅有3700亿的gdp,仅是青岛的3分之一。

青岛-厦门

△2016城市GDP排名(单位:亿元,来源:格隆汇)

从人均工资水平来看,青岛也甩厦门一大截:

青岛-厦门

青岛-厦门

△厦门人均工资水平远低于青岛,甚至低于长沙。

在青岛的GDP比厦门高、人均工资比厦门高、市区人口密度相差不多的情况下,厦门反而比青岛房价贵上一倍,因此,厦门的房价上涨,绝对不是经济推动,而是有其他因素的作用构成。

第一个因素便是厦门的岛状地形。由于岛屿地形,厦门岛不能像成都一样摊大饼,很容易产生土地稀缺的感觉(即便湖里区仍有不少土地可供开发,人们也觉得158平方公里的厦门岛不足以支撑未来的房地产),进而产生“宁要岛内一张床,不要岛外一幢房”的岛内情结。而厦门市政府在这种封闭的状态下无法将房价核心要素往岛外“引流”,比如高崎国际机场,厦门大学等(别的城市都是将机场或大学城放在郊外),使得厦门楼市格局始终围绕岛屿核心发展。

此外,此前岛内错误的执行大户型政策,导致厦门岛内144平米以上的大户型占了大多数,这使得岛内成为富人的聚集地,既推高了岛内的房价,更加重了本就拥堵的岛内交通。业内认为,厦门在2003年4月25日出台的思明区、湖里区购房落户政策,要求购买商品住房面积在150平方米以上才允许落户,使得厦门楼市由此掀起了大户型开发的热潮,小户型持续处于被挤压的状态,岛内房屋总价居高不下。

第二个因素是厦门的汇聚效应。在厦门购房群体中,泉州、漳州、龙岩、三明、莆田等周边县市为购房大军主力,而这些县市,民营经济很发达,所以,在福建整体经济向好的情况下,厦门楼市会获得越来越多福建人的看好。

第三个因素是政府刻意压低土地出让面积,有严重的捂地情节。八卦女找到近五年(2011-2015)厦门住宅用地成交数据:

2011年厦门住宅用地成交总面积约98万平方米

2012年厦门住宅用地成交总面积约116万平方米

2013年厦门住宅用地成交总面积约61万平方米

2014年厦门住宅用地成交总面积约55万平方米

2015年厦门住宅用地成交总面积约62万平方米

按照土地的平均容积率2.0-2.2计算,最近5年(2011-2015)厦门住宅用地一共成交约392万平米,那么可供上市的存住宅销售面积,大约为800万平米左右。而最近5年(2011-2015)厦门住宅销售面积是:

2011年厦门住宅成交面积约235万平方米

2012年厦门住宅成交面积约453万平方米

2013年厦门住宅成交面积约453万平方米

2014年厦门住宅成交面积约313万平方米

2015年厦门住宅成交面积约353万平方米

最近5年(2011-2015)厦门住宅成交面积一共约1807万平方米,而由土地出让的存货面积仅为800万平米,这意味着最近5年厦门住宅用地供应的缺口高达1000万㎡!

从人口流入的角度来看,也印证了星子对厦门惜地出让的看法。厦门从2000年到2016年共流入人口180万人,按照户均人口数量2.58人/户,相当于厦门16年间增加了70万个家庭,与此同时,厦门新增住宅面积约为3000万平米,以户均100平米计算,仅可容纳30万个新增家庭。这多出来的40万个家庭,便是推动厦门楼市上涨的刚需。

由此,正是因为这房产的供应缺口,使得厦门房价在2016年终获爆发,涨幅位居全球第二。

青岛-厦门

△全国主要城市2015-2016年土地出让面积(星子独家整理,转载请注明),厦门的土地出让面积与深圳齐平,而青岛的土地出让面积则是厦门的数倍。厦门和东莞是全国仅有的2个除北上广深之外近5年平均供销比小于1的城市,供应严重短缺。

那么,为什么厦门的土地出让如此“吝啬”,甚至于向深圳看齐呢?

地产八卦女认为,厦门可能是唯一一个坚持了厦门市规划局局长赵燕菁的“土地财政思想”的城市。正是这种土地财政思路,使得厦门成为一个房价畸高的城市。

赵燕菁局长自2004年-2015年一直任职厦门市规划局,在他看来:“过去二十年,中国经济的高速发展很大程度上就是建立在土地财政基础上的。某种意义上讲,土地财政乃是中国经济发展模式的核心竞争力!放弃土地财政模式无异于自毁长城。”所以根据赵燕菁的逻辑,建立在土地国有基础上

[1] [2]  下一页

最新资讯杂谈
本周热点
  • 没有资讯

  • 欢迎咨询
    返回顶部